Löytyykö Helsingin pörssistä ostettavaa nykyhinnoilla?

Yleinen taloustilanne on viime vuodet ollut Euroopassa, ja etenkin Suomessa, melko synkkä. Tästä huolimatta osakkeet ovat tuottaneet hyvin. Keskeinen syy tälle on matalalla pysytellyt korkotaso. Finanssikriisin pohjilta maaliskuusta 2009 Helsingin pörssin tuottoindeksi (osingot huomioiva indeksi) on noussut 191 % eli noin 17 % vuodessa. Harva onnistuu ostamaan pohjilta tai valitsemaan parhaita nousijoita, mutta pelkästään tasaisesti indeksiin sijoittamalla vuoden 2009 aikana, kun tunnelma markkinoilla oli synkkä, on tähän päivään mennessä voinut saavuttaa tuolloin tehdyille sijoituksille noin 11 % vuosituoton. Tämä on taas kerran hyvä osoitus siitä, että sijoittamalla pienissä erissä ajallisesti hajauttaen silloin kun kaikki näyttää synkältä, on melko helppoa saavuttaa keskimääräistä osakkeiden vuosituottoa parempi tuotto jopa ilman aikaa vievää osakevalintaa. Valitettavasti useimmille on psykologisesti helpompaa sijoittaa kurssien jo noustua merkittävästi, jolloin tuotot jäävät vaatimattomiksi.

Vanhoja blogimerkintöjäni lukeneet muistavat varmasti hyvin, että olin itse kriisivuoden aikana aktiivisena markkinoilla. En yrittänyt osua absoluuttiseen kurssipohjaan, vaan käytin nimenomaan edelle mainittua ajallista hajautusta osto-ohjelmien avulla, kun tiesin koko markkinan olevan aliarvostettu. Pääosin hyvien yhtiövalintojen ansiosta oma salkkuni on tuottanut vuoden 2009 alusta 273 % eli noin 21 % vuodessa. Tämä on mielestäni erittäin hyvä saavutus, kun ottaa huomioon, että noin puolet varallisuudestani on indeksisijoituksissa enkä siten täysimääräisesti hyödynnä omaa näkemystäni. Toisaalta taas 20 % sijoitussalkustani on listaamattomissa yhtiöissä, joissa tuotto on ollut huomattavasti pörssituottoa parempi. Joka tapauksessa suurimpana syynä erinomaiseen tuottoon pidän arvosijoitusstrategiaan tekemääni hienosäätöä. Aiemmin olin fokusoitunut enemmän todella halpoihin yhtiöihin (hyvin matala P/E tai P/B ja suuri ero pörssikurssin ja intrinsic valuen väillä) välittämättä niin paljon yhtiön laadusta. Vuoden 2009 aikana päätin, että jatkossa keskittyisin vain alansa parhaimpiin ja kovalla pääoman tuotolla operoiviin laatuyhtiöihin, kun niitä saa kohtuullisella hinnalla. Pienen strategiamuutoksen järkevyyttä kuvaa myös se, että 14 vuoden mittaisen sijoittajan urani vuosituotto on ”vain” 12 % (mikä toki on täsmälleen tavoitteeni mukainen) johtuen alkuvuosien vaatimattomammista tuotoista. Tuottotavoitteeni on edelleen 12 % vuodessa, mutta nykymuotoisella strategiallani toivon tietysti pääseväni jatkossakin tätä parempaan tuottoon.   

Korkotason madaltumisen lisäksi finanssikriisin jälkeisen periodin hyvää osaketuottoa luonnollisesti selittää kurssien alhainen lähtötaso. Jos satuit menemään ”all-in” osakkeisiin esimerkiksi vasta vuoden 2010 alusta, kun pahimmat pelot olivat jo takana, tuottosi jää hieman alle 10 prosenttiin vuodessa, jota voidaan pitää suurin piirtein keskimääräisenä osakemarkkinoiden tuottona. Finanssikriisin jälkeiselle sijoitusmatkalle on toki osunut pari korjausliikettä (ensimmäinen vuonna 2011 ja toinen tänä vuonna), kuten yleensä aina pidempään nousumarkkinaan, mutta tämä ei ole menoa haitannut. Päinvastoin, nuo lyhyeksi jääneet laskujaksot olivat erinomaisia ostopaikkoja, jotka itsekin hyödynsin.

 

Kuva 1. Helsingin pörssin tuottoindeksin (OMX Helsinki GI) kehitys vuoden 2009 alusta lähtien.

 

Osakekurssien voimakas nousu on saanut jokaisen sijoittajan pohtimaan arvostustasojen järkevyyttä. Ovatko osakkeet kokonaisuudessaan (indeksitasolla) vielä ostohinnoissa tai löytyykö markkinoilta yksittäisiä osakkeita, jotka tarjoavat riittävän suuren tuotto-odotuksen? Vai onko ”normaali” arvostustaso jo ylitetty? Tässä kirjoituksessa esittelen kehittämäni mallin, jonka avulla seuraan Helsingin pörssin (indeksin) arvostusta ja kuvaan sen avulla näkemykseni markkinan nykyisestä hintatasosta. Tutkin myös sitä, miten hyvin malli on osannut indikoida parhaat ostopaikat finanssikriisin jälkeen. Lisäksi tarkastelen pörssin 50 suurinta yhtiötä (jotka ovat aktiivisessa seurannassani) tunnuslukujen kautta ja pohdin löytyykö näiden joukosta vielä nykyhinnoilla houkuttelevia sijoituskohteita.    

 

Helsingin pörssin arvostus

Aloitetaan tarkastelu indeksitasolta. Kuvassa 2 OMXH-indeksin kehityksen rinnalle on piirretty malliini perustuva indeksin ”oikeaa arvoa” (fair value) kuvaava käyrä. Mallissa indeksin oikea arvo on normaalin arvostustason (P/E) ja indeksin yhtiöiden normalisoitujen tulosten funktio (Indeksin fair value = indeksin normaali P/E x yhtiöiden normalisoitu nettotulos). Olipa kyse yksittäisistä osakkeista tai markkinaindeksistä arvostustaso (P/E) voidaan laskea oman pääoman tuoton, tuloksen kasvun ja tuottovaatimuksen avulla. Yksittäisten osakkeiden kohdalla normaalin arvostuksen määrittäminen on huomattavasti haastavampaa, koska esimerkiksi tuloksen kasvun arvioiminen on yrityskohtaisesti vaikeaa. Indeksin kohdalla tehtävä helpottuu huomattavasti, koska kasvuna voi käyttää suoraan bkt:n pitkän aikavälin keskimääräistä kasvua 5 % (koska bkt:han kuvaa nimenomaan kaikkien yhtiöiden kasvua) ja tuottovaatimuksena markkinoiden keskimääräistä tuottoa 9 %. Indeksiyhtiöiden keskimääräinen oman pääoman tuotto puolestaan määritetään yllä mainitun kasvun ja indeksiyhtiöiden keskimääräisen voitonjakosuhteen avulla. Koska yritys kasvaa aina täsmälleen sillä nopeudella mitä uudet investoinnit tuottavat (kasvu = investointisuhde x oman pääoman tuotto), täytyy oman pääoman tuoton olla riippuvainen kasvusta ja investointisuhteesta (oman pääoman tuotto = kasvu / investointisuhde). Kun investointisuhde ilmaistaan voitonjakosuhteen (tuloksen osuus, jota ei käytetä investointeihin, vaan voidaan jakaa omistajille osinkoina tai omien osakkeiden takaisinostoina) avulla, saadaan oman pääoman tuotto selville kaavalla ROE = kasvu / (1-voitonjakosuhde). Konsensusennusteiden mukaan voitonjakosuhde tälle vuodelle on noin 60 %, joten saamme indeksin oman pääoman tuotoksi 12,5 % [5%/(1-60%)]. Tämä on myös riittävän hyvin linjassa 50 suurimmalle yhtiölle yhtiökohtaisesti määrittämieni oman pääoman tuottojen keskiarvon (12,6 %) kanssa.

Muokkaamalla Gordonin perusyhtälöä ja käyttämällä edellä kuvattuja parametreja (tuloksen kasvu 5 %, tuottovaatimus 9 %, oman pääoman tuotto 12,5 %), saadaan Helsingin pörssin normaaliksi arvostustasoksi 15 [P = (normaali E x voitonjakosuhde) / (tuottovaatimus – kasvu) => normaali P/E = (1 – kasvu/oman pääoman tuotto)/(tuottovaatimus – kasvu)]. Toisin sanoen ostamalla indeksiä P/E-luvulla 15 eli arvostustason ollessa normaali, sijoittaja saa aina sijoitukselleen 9 % vuotuisen tuoton, kunhan yritysten tulokset kasvavat keskimäärin 5 % ja yhtiöiden oman pääoman tuotot säilyvät keskimäärin 12,5 % tasolla.

Olen laatinut pörssin 50 suurimmalle yhtiölle normalisoidut tulosennusteet ja, kun vertaan tulossummaa nykyiseen kurssitasoon, saan tämän hetken P/E-luvuksi 18. Vaikka laskelmani kattaa vain 50 suurinta yritystä, voidaan niiden perusteella määritettyä arvostustasoa mielestäni pitää riittävän tarkkana estimaattina koko markkinan (OMXH-indeksin) arvostuksesta. Kun verrataan aiemmin määritettyä normaalia P/E-lukua (15) tämän hetken P/E-lukuun (18), voidaan Helsingin pörssin todeta olevan kokonaisuudessaan 20 % yliarvostettu [(18-15)/15].  

OMXHGI-indeksin pisteluku on tätä kirjoittaessani (20.11.) 18 930. Oikein arvostettuna, tulisi indeksin pisteluvun olla 15 775 (18930/18x15), kuten voimme päätellä edellä esitetystä P/E-lukujen tarkastelusta. Kun tiedämme markkinan tuottovaatimuksen, mikä aiemmin esitetyn mukaisesti on 9 %, voimme mallintaa indeksin oikeaa arvoa (fair value) kuvavan käyrän kulkemaan indeksikäyrän rinnalla niin, että jokaisessa indeksi-käyrän ja fair value –käyrän yhtymäkohdassa indeksi on oikein arvostettu. Toisin sanoen jokaisessa yhtymäkohdassa sijoittajan tuotto-odotus indeksiin tehdylle sijoitukselle on 9 %. Fair value -käyrän yläpuolella indeksi on yli- ja alapuolella aliarvostettu.  

 

Kuva 2. Helsingin pörssintuottoindeksin (OMXH GI) kehitys ja indeksin fair value vuoden 2009 alusta lähtien.

 

Jos osakemarkkinan arvostusta tarkastellaan edellä kuvatun mallin avulla vuoden 2009 alusta lähtien, on indeksiä kannattanut ostaa 13.1.2009 ja 21.4.2009 välisenä aikana sekä 2.8.2011 ja 2.9.2013 välillä. Näinä ajankohtina indeksi on ollut aliarvostettu (muutamia poikkeuspäiviä lukuun ottamatta) ja sijoitukset ovat tuottaneet tähän mennessä keskimääräistä paremmin. Malli ei luonnollisestikaan ota kantaa yksittäisten osakkeiden ali- tai yliarvostukseen, mutta indeksin aliarvostus tietysti parantaa todennäköisyyksiä löytää myös yksittäisistä osakkeista houkuttelevia kohteita. Koska oma sijoituskohteille asetettu tuottovaatimukseni on 12 %, tulee indeksin olla yleensä selvästi alle fair valuen ennen kuin alan löytää markkinalta ostettavaa. Suorissa osakesijoituksissa tarkastelen kuitenkin jokaista yritystä erikseen eikä indeksikehityksellä ole näissä tapauksissa mitään merkitystä sijoituspäätökseeni. Pääasia on, että yksittäisen osakkeen tuotto-odotus yltää tavoitteeseeni. Indeksimalli toimii kuitenkin hyvänä työkaluna myös yksittäisten osakkeiden poimintaan, sillä se antaa hyvän yleiskuvan markkinan arvostuksesta ja vähintään varoittaa ajankohdista, jolloin houkuttelevien osakkeiden etsiminen on turhaa. 

Koska kaikki mallit ovat vain malleja eli mikään malli ei tietenkään kerro täydellä varmuudella parhaita ostoajankohtia, käytän yksittäisten osakkeiden kohdalla osto-ohjelmia ajalliseen hajauttamiseen (kuten useaan kertaan olen kertonut). Aloitan ostot, kun kurssi laskee alle tavoitehintani. Yksittäisiä osakkeita en osta milloinkaan muulloin. Tästä syystä teen suoria sijoituksia vain hyvin harvoin. Indeksi- ja rahastosijoitukset puolestaan teen säännönmukaisesti kuukausittain, mutta pyrin panostamaan eniten ajankohtiin, jolloin koko markkina on aliarvostettu. Etenkin Venäjällä tallainen tyyli on toiminut erinomaisesti, sillä heilahtelut ovat olleet voimakkaita. Panostukseni 2008-2009 ja 2014-2015 vuoden vaihteisiin ajoittuneisiin RTS-indeksin kurssiromahduksiin ovat jo osoittautuneet tuottoisiksi liikkeiksi, vaikka Venäjän osakemarkkina on edelleen kaukana normaalista arvostustasosta. Kun kurssit ennemmin tai myöhemmin normalisoituvat, markkinapaniikissa tehdyt sijoitukset tulevat olemaan parhaimpien koskaan tekemieni sijoitusten joukossa.

 

Yksittäisten osakkeiden arvostus

Siirrytään seuraavaksi tarkastelemaan Helsingin pörssin yksittäisiä osakkeita. Yksittäisten osakkeiden seurannassa ja seulonnassa (”screenauksessa” ennen varsinaista yritysanalyysia ja osakkeen arvonmääritystä) käytän myös samoja tunnuslukuja kuin edellä kuvatussa koko markkinan arvostustasoa kuvaavassa mallissa. Koska yrityksen arvon tärkeimmät ajurit ovat kannattavuus (jota mittaan pääoman tuotolla), kasvu (jota mittaan tuloksen kasvulla) ja liiketoiminnan riski (jota mittaan tuottovaatimuksella), on luontevaa rakentaa myös osakkeiden seulontamalli näiden tekijöiden varaan. Käydään seuraavaksi lyhyesti läpi seulontamallini rakenne ja tarkastellaan sen jälkeen mallin avulla Helsingin pörssin yhtiöiden tämän hetken arvostusta.

Seuraan aktiivisesti 50 pörssin suurinta yhtiötä (plus muutamia pienempiä tapauskohtaisesti). Jokaiselle näille olen määrittänyt normaalin oman pääoman tuottotason, jolla yhtiö kykenee keskimäärin syklin yli operoimaan. Lisäksi määritän yhtiöille ns. kestävän kasvutekijän, jolla arvioin yhtiön keskimäärin kasvavan tästä ikuisuuteen. On selvää, ettei minkään yhtiön kasvu voi jatkua pitkään edes korkealla yksinumeroisella prosentilla, vaan pitkällä aikavälillä yhtiöiden kasvut lähestyvät bkt:n kasvua. Siksi käyttämieni kestävien kasvutekijöiden haarukka on 4-6 % yhtiöstä riippuen (taustalla olevaa logiikkaa olen käsitellyt tässä kirjoituksessa). Kolmanneksi olen arvioinut yhtiökohtaiseen riskiin perustuen jokaiselle yhtiölle tuottovaatimuksen. Jotta ei sorruttaisi liialliseen näpertelyyn, joka ei ole arvonmäärityksen kannalta oleellista, käytän myös tuottovaatimuksen kohdalla vain kolmea eri muuttujan arvoa (8-10 %). Logiikka on myös tässä yksinkertainen. Koska pörssi tuottaa keskimäärin 9 % vuodessa, riskiltään keskimääräinen yhtiö saa arvon 9 %. Keskimääräistä korkeampiriskiset (esim. sykliset yhtiöt ja vahvasti Venäjä-sidonnaiset yhtiöt) saavat tuottovaatimukseksi 10 % ja matalampiriskiset (esim. kiinteistösijoitusyhtiöt) 8 %. Viimeinen seulontamalliin tarvittava lähtötieto on yhtiön oman pääoman tasearvo (joko osaketta kohden tai kokonaisuudessaan riippuen siitä tarkastelenko suoraan osakekohtaista tilannetta vai koko osakekantaa). Tämän kohdalla ei tarvitse tehdä oikaisuja tai normalisointeja, vaan luvut nähdään suoraan yhtiön taseesta.

Tämän jälkeen määritän edellä kuvattujen tunnuslukujen avulla jokaisen yhtiön kassavirran, joka on mahdollista jakaa omistajille. Omistajille kuuluva kassavirta saadaan selville vähentämällä nettotuloksesta kannattavuuden ylläpitämiseen ja kasvuun vaadittavat investoinnit. Koska tulos on pääoman tuoton ja pääoman määrän funktio (nettotulos = oman pääoman tuotto x oma pääoma) ja investoinnit kasvun ja pääoman määrän funktio (investoinnit = kasvu x oma pääoma), saamme muodostettua omistajille kuuluvan kassavirran laskemiseen kaavavan: kassavirta = oman pääoman tuotto x oma pääoma – kasvu x oma pääoma. Tämä voidaan ilmaista vielä lyhyessä muodossa seuraavasti: kassavirta = (oman pääoman tuotto – kasvu) x oma pääoma.

Kun jokaisen yhtiön kassavirta on laskettu, sovellan Gordonin perusyhtälöä osakkeiden fundamenttiarvon (fair value) määrittämiseen (fair value = kassavirta / (tuottovaatimus – kasvu). Lopuksi vertaan jokaisen yhtiön fundamenttiarvoa pörssikurssiin ja muodostan listan houkuttelevimmista osakkeista. Kun lähtötiedot ja kaavat on kerran syötetty taulukkolaskentaohjelmaan (esim. Excel), listan päivittäminen onnistuu käden käänteessä. Ainoastaan osakkeiden pörssikurssit vaativat aktiivista säännöllistä päivittämistä (ja nekin voi ajaa tai kopioida suoraan laskentataulukkoon monilta eri verkkosivuilta). Yhtiöiden tulosraportoinnin yhteydessä (kvartaaleittain tai vuosittain) päivitän yhtiöiden oman pääoman tasearvot. Oman pääoman tuoton, kasvun ja tuottovaatimuksen päivittäminen tapahtuu vain silloin, kuin yhtiön narratiivi (”sijoitustarina”) muuttuu (ks. taulukko 1).

         

Taulukko 1. Narratiivin muutoksen tasot.

 

 

Taulukossa 2 on nähtävillä seurannassani olevien yhtiöiden tunnuslukuperusteiset arvonmääritykset edellä kuvatulla logiikalla (oma pääoma kuvastaa Q3-raportoinnin jälkeistä ennustettani tälle vuodelle). Yhtiöt on esitetty aakkosjärjestyksessä. Lisäksi viimeisellä sarakkeella on kommenttini yhtiön laadusta (hyvä, kohtuullinen, heikko). Arvio on osin subjektiivinen, mutta taustalla on kuitenkin aina yhtiön nykyinen kannattavuus ja kasvupotentiaali sekä analyysini yhtiön tuloksen vakaudesta ja velkaisuudesta. Korkean pääoman tuoton, hyvät kasvunäkymät, vähän heiluvan tuloksen ja vahvan taseen omaavat yhtiöt luokittelen aina laadultaan ”hyväksi”. Joidenkin yhtiöiden kohdalla teen myönnytyksiä, jonkin kriteerin suhteen, jos jokin toinen kriteeri on riittävän vahva. Valitettavasti Helsingin pörssissä tällaiset ”hyvät”-yhtiöt ovat harvassa, kuten taulukosta 2 voidaan havaita.  

 

 Taulukko 2. Helsingin pörssin suurimpien yhtiöiden tunnuslukuperusteinen arvonmääritys.

 

Taulukossa 3 on esitetty samojen yhtiöiden arvotuskertoimet. Vertaamalla normaalia P/E-lukua (osakkeen fair valuen ja normalisoidun EPS:n osamäärä) ja nykyisellä osakekurssilla laskettua P/E-lukua (osakekurssin ja normalisoidun EPS:n osamäärä) keskenään, saa nopeasti kuvan osakkeen ali- tai yliarvostuksesta. Normaali P/E on siis toisin sanoen yrityksen fundamentteihin (pääoman tuotto, kasvu, tuottovaatimus) perustuva P/E, jolla yhtiö tulisi arvostaa pörssissä. Jos nykyiseen pörssikurssiin perustuva P/E-luku on korkeampi, on osake yliarvostettu ja päinvastoin. Sama logiikka pätee P/B-lukuun.

Taulukko 3. Helsingin pörssin suurimpien yhtiöiden arvostuskertoimet.

 

Katsotaan seuraavaksi mitkä yhtiöt ovat seulontamallini mukaan houkuttelevimpia sijoituskohteita tällä hetkellä. Kiinnittämällä huomio ainoastaan yhtiöiden arvostukseen, laadusta välittämättä, listani TOP 10 näyttää seuraavalta:  

 

Taulukko 4. Helsingin pörssin aliarvostetuimmat osakkeet.

 

Blogiani seuranneille ei liene yllätys, että Fortum komeilee listan ykköspaikalla. Vaikkei yhtiö pääsisikään tulevaisuudessa tavoittelemaansa 12 % pääoman tuottoon, vaan ROE jäisi vain 9 % tasolle ja kasvu pysyisi alle bkt:n kasvun (mikä toimialalla on hyvin todennäköistä), seulontamallini näyttää yhtiölle peräti 37 % aliarvostusta ja 22,5 EUR tavoitehintaa. Osittain tätä selittää keskimääräistä maltillisempi 8 % tuottovaatimus, mutta pidän Fortumia Venäjä-riskistä huolimatta keskimääräistä pienemmän riskin sijoituksena. Sama näkemys vaikuttaa olevan useimmilla analyytikoilla.

Kakkospallille yltää Tikkurila. Seulontamallini antaa osakkeelle 26 % aliarvostuksen ja 21,7 % tavoitehinnan. Tikkurilan markkina ei itsessään kasvane juuri bkt:n kasvua nopeampaan tahtiin, mutta uskon yhtiön jatkavan tulevaisuudessa hyvien yritysostojen sarjaansa ja valtaavan näin markkinaosuutta. Siksi käytän kestävänä kasvutekijänä 6 %. Tikkurila on tuloksen tasaisuudessa ja ennustettavuudessa pörssin aatelia, mutta pidän yhtiön riskiä Venäjä-sidonnaisuuden takia keskimääräisenä, jolloin tuottovaatimus on 9 %. Normaaliksi oman pääoman tuotoksi olen arvioinut 20 %, jolloin tuotolla on varaa tippua nykytasosta.

Katsotaan vielä esimerkin omaisesti kolmantena listalla olevaa Lassila & Tikanojaa. Malli antaa osakkeelle 24 % aliarvostuksen ja 23,3 EUR tavoitehinnan. Fortumin tapaa yhtiö on kohtuullisen vähäriskinen (tuottovaatimus 8 %). Kasvu tullee olemaan pitkällä aikavälillä bkt:n mukaista ja oman pääoman tuotto keskimäärin 14 % tasolla.

Jokainen TOP 3 -osakkeista täyttää ”hyvän” yhtiön kriteerini, joten periaatteessa voisin hankkia jokaista niistä salkkuuni (kohtuullisia yhtiöitä ostan vain huippusuurella alennuksella ja heikoista yhtiöistä yritän pysyä erossa). Ongelma piilee kuitenkin siinä, että markkinoiden (yhtiökohtaiseen riskiin perustuvalla) tuottovaatimuksella aliarvostetut osakkeet, eivät vielä ole omasta näkökulmastani houkuttelevia. Tämä johtuu siitä, että tuottovaatimukseni on korkeampi (12 %). Vain Fortumin aliarvostus on tällä hetkellä sen verran merkittävä, että yhtiö tarjoaa tavoitteideni mukaisen tuotto-odotuksen. Fortumin osto-ohjelma onkin edennyt täysin suunnitelmieni mukaan (1. osto 20.7. hinnalla 15,95 EUR, 1. osto 24.8. hinnalla 14,05 EUR ja 3. osto 28.9. hinnalla 13,35 EUR). Muiden yhtiöiden kohdalla odottelen edelleen kurssien laskua.

Vaikka keskimääräistä markkinoiden tuottovaatimusta käyttävällä sijoittajalla ostovaihtoehtoja on hieman enemmän, ei runsaudenpulasta voi puhua. Taulukon 4 osakelistaus tukee hyvin indeksimallin antamaa kuvaa osakkeiden yliarvostuksesta. Ainoastaan kuutta osaketta (Fortum, Tikkurila, Lassila & Tikanoja, Outotec, Technopolis, Sponda) voidaan pitää aliarvostettuna. Ja kun taas huomioidaan, että mallit ovat vain malleja eli aliarvostuksesta kannattaa puhua vasta mallin antamien merkittävien aliarvostusten (Fortum, Tikkurila, Lassila & Tikanoja, Outotec) kohdalla, näyttää tilanne sijoittajan kannalta lohduttomalta.

Sivuhuomiona on lopuksi pakko mainita kolmesta kiinteistösijoitusyhtiöstä, jotka nousevat TOP 10 –listalle, sillä moni varmasti ihmettelee miksi olen luokitellut ne laatukategoriaan ”heikko”. Sinällään esim. Technopolis on varmasti ihan kohtuullisen hyvä yhtiö, mutta en itse lähtökohtaisesti pidä kiinteistöyhtiöistä ja kuten totesin, laatuluokitukseni on osin subjektiivinen. Syy tälle on se, että kiinteistöihin sijoittamalla ei lähtökohtaisesti voi koskaan yltää osakemarkkinoiden vaatiman tuoton tasolle. Kiinteistöt kun eivät ole osakkeita, vaan kiinteistöjä. Näin ollen kiinteistöihin sijoittavat yhtiöt tulevat pitkässä juoksussa tekemään pääomalleen vivutettuna maksimissaan vain noin 7 % tuottoa. Osakemarkkinat kuitenkin odottavat osakkeilta vähintään noin 8 % tuottoa (vähäriskisimmistä kohteista), joten kiinteistösijoitusyhtiöt eivät tuota omistaja-arvoa. Tämä on myös selitys sille, miksi kiinteistösijoitusyhtiöillä käydään kauppaa pörssissä pääasiassa aina vähän alle tasearvon. Tämä on sijoittajille ainoa tapa varmistaa tuottovaatimuksen toteutuminen. Koska oma tuottovaatimukseni on keskimääräistä huomattavasti korkeampi, en tule ikinä löytämään kiinteistösijoitusyhtiötä, joka olisi hinnoiteltu niin matalalle, että voisin sellaisesta ostaa.  

R.W.

Kirjoitus on julkaistu alunperin Nordnet Blogissa 27.11.2015:
https://www.nordnet.fi/blogi/loytyyko-helsingin-porssista-ostettavaa-nykyhinnoilla/